長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈
解決房地產(chǎn)問(wèn)題需具備更宏觀的視野,多管齊下穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期才是真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。
中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道
“2024年我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)了5%的實(shí)際GDP增長(zhǎng)目標(biāo),房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn),還要更加努力。”1月17日,長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈在“2025中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇暨CIHAF第二十五屆中國(guó)住交會(huì)”上表示。
伍戈通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)各類宏觀政策,用大量數(shù)據(jù)和圖表向與會(huì)嘉賓詮釋了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的癥結(jié)在哪,又該如何“對(duì)癥下藥”。
在他看來(lái),中央政治局會(huì)議明確提出要努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),當(dāng)下除了靠行業(yè)政策外,還更多地要依靠整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。解決房地產(chǎn)問(wèn)題需具備更宏觀的視野,多管齊下穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期才是真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。
“地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互交融,相互促進(jìn)”伍戈說(shuō)。
房地產(chǎn)具備兩個(gè)客觀屬性:
一是住房具有部分資產(chǎn)價(jià)格特征。
中央提出“房住不炒”的定調(diào)是對(duì)的,但老百姓對(duì)這一品類寄予保值、增值的意愿,買漲不買跌的市場(chǎng)特征依然存在。過(guò)度的地產(chǎn)調(diào)整可能影響居民的存量財(cái)富和購(gòu)買力,因此房?jī)r(jià)運(yùn)行應(yīng)該保持在一定的合理水平。
二是房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
房地產(chǎn)問(wèn)題并非簡(jiǎn)單的行業(yè)問(wèn)題,而具有宏觀系統(tǒng)性特征。房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用很大,當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整之后,自然會(huì)導(dǎo)致上下游很多行業(yè)的調(diào)整。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)單邊預(yù)期,僅靠市場(chǎng)化出清,或難以短期讓整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。這個(gè)時(shí)候需要公共資源的介入。
“2024年商業(yè)銀行不良率沒(méi)有出現(xiàn)非常明顯的波動(dòng),至少?gòu)臄?shù)據(jù)上還看不到地產(chǎn)和金融之間的直觀傳導(dǎo)出現(xiàn)?!蔽楦暾f(shuō),但這并不意味著風(fēng)險(xiǎn)就不存在,如果2025年房地產(chǎn)確能止跌回穩(wěn),那地產(chǎn)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)就有望被被掐斷。
在伍戈看來(lái),中央政治局會(huì)議之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化,但保交房的壓力和挑戰(zhàn)還是客觀存在的。
“我們觀察到這一輪房地產(chǎn)階段性的止跌回穩(wěn),更多的是體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。新房銷售是不是能夠明顯回升,很大程度上取決于保交房的狀況?!蔽楦暾J(rèn)為,保交房進(jìn)程顯著影響著老百姓新房購(gòu)置意愿?,F(xiàn)在保交房的政策當(dāng)然是各方合力,但有一方的力量是不可或缺的,那就是開發(fā)商。開發(fā)商有沒(méi)有能力、有沒(méi)有意愿保交房是重要的。
從房企財(cái)報(bào)看,“保交房”“保交付”等提及頻率較2022年末有所減少。對(duì)于房企特別是出險(xiǎn)房企,“保交房”本質(zhì)或是“清償式化債”。考慮凈資產(chǎn)持續(xù)受損,房企若將更多資源投入保交房,可能意味著從行業(yè)中清算退出,而保留一定資金以“時(shí)間換空間”,對(duì)于部分房企或更有吸引力。
“從技術(shù)層面看,建議在保項(xiàng)目的同時(shí),還要在保主體方面有更多的政策發(fā)力。打破保項(xiàng)目的思維定式,增強(qiáng)保主體的意識(shí),或?qū)τ诜康禺a(chǎn)盡早實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)是重要的?!蔽楦暾f(shuō)。
從過(guò)去大半年的實(shí)踐來(lái)看,央行積極支持收儲(chǔ),財(cái)政部也提及部分發(fā)債資金可以用于收儲(chǔ)。但從市場(chǎng)參與者的視角觀察,當(dāng)前收儲(chǔ)的實(shí)效或許比市場(chǎng)前期的預(yù)期相對(duì)要弱一些。過(guò)去大半年的實(shí)踐來(lái)看,收儲(chǔ)過(guò)程中價(jià)格難以協(xié)商一致,其核心問(wèn)題可能是未實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容。目前宣布收儲(chǔ)的78個(gè)城市中,廣義政府債務(wù)率在財(cái)政部劃分的“橙”“紅”檔位約占78%。地方舉債能力和意愿不足,或?qū)⒚黠@影響收儲(chǔ)進(jìn)度。這需要在二者之間找到平衡。
需求端何時(shí)改善?伍戈認(rèn)為,短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn),關(guān)鍵是在需求端真正回升,這其中,利率調(diào)整至關(guān)重要,實(shí)際利率尤甚。
從更宏觀角度來(lái)看,若要穩(wěn)定內(nèi)需和地產(chǎn),逆周期政策尤其是利率政策需擺脫匯率的過(guò)多約束。“外部因素對(duì)匯率穩(wěn)定的考量,國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)銀行凈息差以及存款利率高低的考量,都一定程度上約束了我國(guó)利率調(diào)整的空間?!蔽楦暾f(shuō),在匯率調(diào)整壓力下,國(guó)內(nèi)利率政策能否更靈活應(yīng)對(duì),能否擺脫匯率束縛從而更靈活地調(diào)整房地產(chǎn),這是一個(gè)宏觀層面的重大選擇問(wèn)題。
“總之,我們期待著在中央政治局會(huì)議的超常規(guī)政策指引之下,有更多促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的大招出來(lái)。”伍戈認(rèn)為,總的來(lái)看,對(duì)房地產(chǎn)最有用的或許有兩招:一是需求端利率或者實(shí)際利率顯著的調(diào)降;二是供給端公共資金進(jìn)入房地產(chǎn),從“保項(xiàng)目”向“保主體”擴(kuò)維。若多管齊下,相信2025年房地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。
值班編委:樊永鋒
責(zé)任編輯:馬琳 劉亞
審讀:戴士潮
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