天津樓市：“豪賭”學區(qū)丨新春走基層

天津雖然全面取消房地產限購政策，但教育政策卻在逆向收緊

中房報記者 許倩丨天津報道

“這個樓盤賣得很好，很多客戶是從北京過來著急給孩子上學用。項目對應的是九年一貫制學校，可接受轉學?！表椖夸N售顧問王興說。

王興所說的樓盤位于天津市南開區(qū)，項目名為“鵬飛?南開學苑”。在該項目售樓處大門外的醒目位置，豎立著一個巨大的廣告牌，上面寫著“2024年上半年度南開區(qū)成交TOP1”“直升南開學校鵬飛學?！薄?/span>

南開學苑的對外宣傳情況。許倩/攝

銷售人員向記者展示的由南開區(qū)教育局與該項目開發(fā)商簽訂的關于業(yè)主子女入學事宜相關協(xié)議顯示，項目引入由南開中學（重點中學）、中營小學（重點小學）共同參與的集團化辦學九年一貫制學校，業(yè)主子女可憑項目房產證（未取得房產證的，提供購房合同和繳費證明）在該九年一貫制學校辦理入學、轉學手續(xù)。這成為此樓盤的最大賣點。

不過，鵬飛學校2024年9月為首屆招生，師資力量究竟如何，尚未有數(shù)據。

據王興介紹，這個項目春節(jié)期間基本連市，日均到訪15組左右，認購約10套。項目均價4萬元/平方米，由于項目熱銷，優(yōu)惠力度較小，僅有少量特價房。

不過，記者當日探訪時，該售樓處只有兩三組客戶到訪。王興說：“周一到周五工作日時間，看房的人會少一些?！?/span>

南開學苑售樓處，前來看房的人并不多。許倩/攝

鵬飛南開學苑的開發(fā)商是山西民企鵬飛集團，最初發(fā)家于煤焦產業(yè)。2022年，鵬飛集團以23.8億元拿下南開戰(zhàn)備樓地塊，成交樓面價約22140元/平方米。該板塊在南開區(qū)的位置比較邊緣，界面相對老舊，鵬飛集團自身的房地產開發(fā)經驗亦較少，但顯然其深諳天津樓市賣點，為項目引入優(yōu)質教育配套資源。

新樓盤配套九年一貫制學校，在天津多了起來。據天津市教委網站披露，到2027年，全市將建成100個中小學教育集團，推動形成50個市級優(yōu)質教育集團，覆蓋全市16個區(qū)。

“為什么現(xiàn)在新房項目都在做九年一貫制學校？因為天津市重點中學是搖號政策，搖進去的概率非常不確定，新建項目周邊也沒有什么太好學校，這樣既保證了新房項目業(yè)主子女有好學校上，也帶動新房項目銷售，均衡各個片區(qū)教育資源?！碧旖蛞晃豁椖夸N售人員說。

距離該項目售樓處不足1公里，還有一個名為格調隱翠軒的樓盤，同樣配套的是“中營小學分校+鵬飛學?！钡木拍暌回炛茖W校，不過該樓盤交付時間要比鵬飛南開學苑稍晚一些。該項目屬于南開區(qū)西營門板塊城市更新項目，樓盤建設方是天津泰達建設集團。

醒目的是，泰達建設集團將售樓處建成了一座美術館，墻面上是一幅《千里江山圖》的巨幅畫境，館內陳列著一些展品。該項目銷售人員說：“以后售樓處撤了，這里就是一個文化活動中心，附近居民都可以過來參觀體驗?！?/span>

不過，記者走訪當日，看房客戶同樣不多，售樓處外則有幾個年輕人在拍照打卡。

正在建設中的格調隱翠軒。許倩/攝

從貝殼網發(fā)布的30天銷量榜來看，排名第一的是位于天津市紅橋區(qū)西于莊的建投譽河院樓盤，30天成交35套。一方面，該樓盤定位于改善性需求，板塊首個架空層項目，且價格較低，單價2.6萬元/平方米；另一方面，配套“天津實驗小學+耀華中學（紅橋分校）”九年一貫制學校。問及學校情況，銷售人員稱，學校尚未建成，若考慮孩子上學問題，紅橋區(qū)的教育資源不及南開區(qū)，但房價也相差很多。

城市資源占有或區(qū)域改善型高端樓盤，成交表現(xiàn)也不錯。如格調初晴?墅，位于老梅江城市級富人區(qū)，憑借區(qū)域內強購買力、格調品牌以及極為稀缺的聯(lián)排、類獨棟產品，總價1000萬元級至3000萬元級，1月份首開全部售罄。

位于天津市南開區(qū)萬興街的中海峰境南開、中海境映南開樓盤，定位于高端改善需求，均價6萬元/平方米，2024年分別成交285套、140套，樓盤配套新建的五馬路小學（重點小學）預計今年9月招生。記者踩盤當日，看到陸續(xù)有人前來看房。

中海峰境南開。許倩/攝

此外，落戶政策相對寬松的濱海新區(qū)（如生態(tài)城）、有教育標簽的海教園，仍在持續(xù)收割流量。

但整體而言，天津新房市場依然較為冷清。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據顯示，天津新房市場，2025年春節(jié)假期總來訪3703組，節(jié)前周4335組，平均單盤來訪13組（去年為20組），同比下降35%；總認購220套，節(jié)前周188套，平均單盤認購約0.8套（去年為1.1套），同比下降27%。

受春節(jié)假期出游及返鄉(xiāng)等因素影響，二手房市場看房量亦不多。貝殼數(shù)據顯示，今年春節(jié)假期天津二手房市場成交規(guī)模較同期縮量2成，帶看量較同期收縮4成。

1月份，天津新房項目單盤周均到訪28組，環(huán)比下降45%，同比下降18%；單盤周均認購約2套，環(huán)比下降50%；1月天津二手房成交85萬平方米，同比下降2成。

天津雖然全面取消房地產限購政策，但教育政策卻在逆向收緊。2024年以來，和平、河西、南開等教育強區(qū)陸續(xù)收緊入學政策：購買二手房的家庭，需提前3年持有房產并落戶，才能保證孩子小學或初中轉學資格（新房則不受限制）。

新政下，二手房“工具屬性”正在逐漸失效，部分需求被擠壓到新房市場，尤其帶有學區(qū)屬性的新盤，部分人群可能將需求外溢至河東、紅橋、河北、空港、海教園等區(qū)域。2025年的天津學區(qū)房市場，注定將是政策與市場的博弈場。

一位來自北京的“北漂媽媽”分享了她的購房經歷：“我們從去年5月份開始看房，開始是奔著南開區(qū)北片的二手房，結果中間出了轉學新政策，二手房直接排除在外，專注看新樓盤。需要兼顧老大的中途轉學需求、二孩家庭的居住空間、京津通勤的便捷，看了很多樓盤，沒有一個可以提供解決完美方案。選擇鵬飛學苑，顧慮也很多，雖然教育不是最好的，但卻是最保險的，起碼是當下最優(yōu)選擇?！?/span>

“你們覺得房價會漲嗎？”記者這樣問銷售人員。他們答道：“會平穩(wěn)吧。政府一直在強調，要穩(wěn)樓市。”無論是銷售人員還是購房者，都在期待更多利好政策出臺。

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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