3月19日,2025房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布,備受關注的“房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作,已連續(xù)開展17年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。
本次發(fā)布的《2025房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出,2024年我國房地產市場延續(xù)調整態(tài)勢,中央層面在多次重要會議上對房地產行業(yè)作出部署,為發(fā)展指明方向。進入2025年,房地產市場出現“止跌回穩(wěn)”積極信號,在政策支持顯著加強的情況下,市場銷售情況有望迎來改善。房企需要加強產品力打造能力,在日益激烈的行業(yè)競爭中強化自身優(yōu)勢,為市場復蘇做好準備。
此外,大會還發(fā)布了中房優(yōu)采測評的《2025房建供應鏈綜合實力TOP500-首選供應商服務商品牌測評研究報告》,該報告已成為房建供應商、服務商對標發(fā)展,提升多元能力的指南,以及房建領域工程采購招投標及戰(zhàn)略合作的重要參考之一。
排名
綜合實力保利第一,國資房企提升較大
測評研究報告顯示,2025房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由保利發(fā)展、中海、華潤占據。其中,保利發(fā)展、中海分別保持第一、第二位,華潤上升至第三位,招商蛇口、綠城、龍湖、越秀、萬科、華發(fā)、新城分列第四至第十位。
2025年榜單變動率有所縮小,頭部房企排名相對穩(wěn)定。相較于2024年,TOP10、TOP50變動率均為10%,TOP100、TOP500變動率均為17%。排名提升的房企普遍經營穩(wěn)健、產品力強、資金鏈穩(wěn)定,國貿地產、華發(fā)、中交地產等國資背景房企排名提升幅度相對較大。
根據區(qū)域劃分,華東地區(qū)占比42.0%,中部地區(qū)占比12.2%,東北地區(qū)占比2.6%,比重較上年有所上升;華北地區(qū)占比13.6%,西部地區(qū)占比7.0%,比重較上年有所下降,華南地區(qū)占比22.4%,與上年持平。華東、中部地區(qū)房企數量占比均較上年上升0.6個百分點,華北房企數量占比較上年下降0.8個百分點,降幅最大。
規(guī)模
縮表維持穩(wěn)健經營,行業(yè)頭部效應凸顯
2024年,TOP500房地產開發(fā)企業(yè)總資產均值為768.02億元,同比下降9.42%;凈資產均值為185.36億元,同比下降1.49%。2024年TOP500房企繼續(xù)縮表,總資產、凈資產規(guī)模繼續(xù)下降,且同比降幅較上年有所擴大。
2024年房企繼續(xù)縮表維持穩(wěn)健經營,拿地投資態(tài)度更加謹慎和聚焦,積極去庫存回籠資金。市場持續(xù)走弱,銷售端未實現普遍性止跌回穩(wěn),房企持續(xù)虧損侵蝕凈資產規(guī)模。企業(yè)層面,民營及混合所有制房企縮表態(tài)勢明顯,央企資產規(guī)模與上年基本持平,少數地方國資房企總資產規(guī)模有小幅增長。2024年房企投資表現更加謹慎,投資相對積極的頭部國央企投資力度同比也有明顯下降。
從本次測評結果來看,2024年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的39%、69%、81%、92%。相較于2023年的36%、67%、78%、90%,各梯度房企集中度均有所提升,其中TOP10房企集中度上升幅度較大,市場份額持續(xù)向頭部房企集中。
風險
融資難問題依然存在,房企償債壓力增加
2024年,房地產行業(yè)政策主基調寬松。特別是中央首次定調“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”后,房企融資政策得到邊際改善,但多數民營房企,尤其是出險房企,融資難的問題依然突出。
從長期償債能力看,TOP500房企2024年資產負債率均值為60.72%,較上年下降3.12個百分點;凈負債率均值為102.50%,較上年上升5.58個百分點,凈負債率連續(xù)三年上漲。短期償債能力方面,2024年TOP500房企流動比率均值為1.70,較上年下降0.04;速動比率均值為0.75,較上年下降0.01,二者較上年均有小幅下滑。有八成的房企速動比率小于1,可變現的流動資產無法覆蓋流動債務,短期償債壓力較大。
測評研究報告顯示,2024年TOP50房企融資總額為4091.02億元,較2023年下降17.97%。從融資結構來看,2024年TOP50房企境內債權融資總量為3678.76億元,同比下降4.95%,融資量占比達到89.92%,較上年上升12.33個百分點。境外債權融資總量為157.23億元,同比下降51.57%,境外債權融資占比為3.84%,較上年下降了2.67個百分點。2024年房企境外融資渠道仍處于冰封狀態(tài),僅有華潤、越秀、保利置業(yè)等央國企完成了境外融資,境內債權融資仍為TOP50房企融資主要渠道。
盈利
營收同比降幅擴大,利潤空間受到擠壓
2024年TOP500房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值95.08億元,同比下降11.57%,降幅較上年有所擴大。營業(yè)成本均值80.93億元,同比下降6.72%。凈利潤均值2.25億元,同比下降29.46%,現金及現金等價物余額均值60.71億元,同比下降12.21%,行業(yè)整體銷售持續(xù)回落,同時外部融資難問題依然存在,房企持有現金規(guī)模持續(xù)萎縮。
2024年房地產市場信心不足,企業(yè)利潤空間收窄,總資產規(guī)模持續(xù)負增長,TOP500房企總資產收益率繼續(xù)下降。報告顯示,2024年TOP500房地產開發(fā)企業(yè)總資產收益率均值為0.41%,較上年下降了0.15個百分點;凈資產收益率均值為1.22%,較上年下降了1.27個百分點;成本費用利潤率均值為3.25%,較上年下降了0.81個百分點。
從凈資產收益率構成來看,2024年房企總資產周轉率下降,降杠桿工作持續(xù)進行,權益乘數有小幅下降,銷售凈利率下降,三個指標共同作用下,凈資產收益率繼續(xù)下滑。行業(yè)深度調整期,房企利潤空間受到擠壓,整體成本費用利潤率繼續(xù)下滑。
發(fā)展
分化格局延續(xù),民企拿地持續(xù)收縮
2024年TOP10房企中,僅有中海銷售金額實現小幅正增長,其余9家房企全年銷售金額同比下降。在市場持續(xù)下行期,企業(yè)間分化現象更加明顯,民營房企同比降幅遠高于央國企。2024年銷售金額超過三千億元的僅有中海、保利發(fā)展兩家房企,數量較上年減少兩家。當前市場對頭部房企的投資能力提出了更高的要求,在核心城市優(yōu)質地塊出讓帶動下,頭部房企拿地競爭激烈,房企維持銷售規(guī)模存在較大壓力。
在投資方面,2024年以來房企態(tài)度謹慎,拿地格局保持了前期“大型央國企占主導、城投房企托底、民營房企持續(xù)萎靡”的狀態(tài),分化現象持續(xù)。2024年TOP30房企新增拿地金額6502億元,同比下降39.09%,拿地金額較上年大幅下降,有超過兩成房企暫停拿地。房企在高昂的土地成本和市場需求疲軟的雙重壓力下,普遍采取保守策略,拿地更為謹慎,暫停拿地成為常態(tài),以“安全經營”為主已成為房企的共識。大型央國企的投資規(guī)模保持領先,但拿地金額相較上年縮水幅度較大。民營房企中,尚存拿地能力的僅有少數規(guī)?;科?。
運營
風險因素集中釋放,戰(zhàn)略收縮回歸主業(yè)
2024年TOP500房地產開發(fā)企業(yè)存貨周轉率均值為0.14,較上年上升0.01;流動資產周轉率均值為0.14,較上年下降0.01;總資產周轉率均值為0.08,較上年下降0.01。在保交付壓力及降杠桿的迫切需求下,房企加快了周轉速度,同時部分企業(yè)存貨減值損失計提增加,存貨規(guī)??s水,TOP500房企存貨周轉率持續(xù)上升。市場信心低迷銷售遇阻,TOP500房企營業(yè)收入下降,總資產周轉率均值繼續(xù)下滑。
從存貨規(guī)模來看,2024年TOP500房企平均存貨貨值為394.82億元,同比減少13.46%,平均存貨規(guī)模連續(xù)三年呈現負增長趨勢。2024年房地產市場低位運行,房企投資保持謹慎,TOP500房企中有超七成房企存貨總量下滑。2025年,在盤活閑置土地、收購存量商品房用作保障房等舉措的推進下,有望促進行業(yè)施工規(guī)模繼續(xù)下降,行業(yè)庫存壓力持續(xù)減輕。
趨勢
寬松政策應出盡出,化債工作有望提速
測評研究報告顯示,2024年房地產政策寬松持續(xù)升級,從“防風險”到“去庫存”“促需求”,房地產市場供需兩側支持性政策應出盡出,進一步推動市場止跌回穩(wěn),在政策利好下核心城市銷售金額顯現修復跡象。房企加快存貨周轉保持流動性,債務風險有所緩解,但資金鏈壓力與庫存高企仍為房地產行業(yè)趨勢性恢復的主要障礙。
進入2025年,房地產市場出現“止跌回穩(wěn)”的積極信號,核心城市改善項目供應放量,有望拉動市場熱度回升。部分出險房企債務重組成功將有助于緩釋行業(yè)風險,2025年在利好政策的支持與市場信心逐步回暖的雙重驅動下,房企化債工作有望進一步提速,但房企真正走出流動性危機,還需要市場回暖的支持。
報告指出,行業(yè)信心缺失的背景下,品質交付成為房企破局的關鍵,企業(yè)需要關注市場需求的轉變,在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢,為后續(xù)市場的復蘇做好準備。此外,“好房子”建設成為時代發(fā)展新趨勢,產品主義成為企業(yè)競爭焦點,房企應該積極進行產品優(yōu)化和升級,以適應行業(yè)發(fā)展趨勢。
附一:2025房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500及專項測評成果
附二:房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準
本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權威”的工作原則,參照《財富》《商業(yè)周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準,對房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設立如下參評標準:
(1)在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè),或者在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區(qū)房地產業(yè)務的外商投資的子公司;
(2)房地產開發(fā)經營業(yè)務收入占企業(yè)主營業(yè)務收入的比重超過50%;
(3)雖未達到第(2)項標準,但近兩年房地產業(yè)務年平均銷售額不少于1億元或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發(fā)企業(yè);
(4)對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信、債務違約等違法違規(guī)行為者,將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍;
(5)對于提供虛假數據者,或在安全生產、環(huán)境保護等領域發(fā)生重大責任事故者,將取消參評資格。
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