“房子也需要健康長壽”：李麗娟委員呼吁創(chuàng)新制度破解難題丨兩會訪談

全國政協(xié)委員、民盟廣東省委會副主委、廣東工業(yè)大學(xué)土木與交通工程學(xué)院教授李麗娟

這就需要建立房屋定期體檢制度，以便及時發(fā)現(xiàn)并解決潛在問題。

楚小強 中房報記者 苗野丨兩會報道

“房子跟人一樣，也會‘衰老生病’，需要‘定期體檢’和‘長期保障’機制，才能讓百姓住得安心、國家省心?！?/span>

3月7日，全國政協(xié)委員、民盟廣東省委會副主委、廣東工業(yè)大學(xué)土木與交通工程學(xué)院教授李麗娟在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，用一個生動的比喻，道出了她對城鎮(zhèn)房屋安全問題的關(guān)切。她認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)房屋存在“老齡化”痛點，并提出系統(tǒng)性解決方案建議，呼吁通過制度創(chuàng)新破解房屋安全管理難題，為百姓安居筑牢防線。

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五大難題掣肘房屋“養(yǎng)老”

作為在大學(xué)教授土木工程專業(yè)的老師，李麗娟教授對今年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)及住房建設(shè)等方面的工作興趣濃厚，“黨和政府非常重視這方面工作?！?/span>

事實上，我國城鎮(zhèn)房屋已經(jīng)面臨“老齡化”挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的占比接近20%。

這些房屋如同日漸步入暮年的老人，結(jié)構(gòu)逐步老化、設(shè)施日益陳舊，安全隱患逐年累積?！斑@就需要建立房屋定期體檢制度，以便及時發(fā)現(xiàn)并解決潛在問題?！?/span>

2024年8月，住建部提出推進(jìn)房屋定期體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金三項制度建設(shè)的工作，并在北京、上海等22個城市試點，部分城市已取得初步經(jīng)驗和成果。

不過，相關(guān)制度在實施推進(jìn)過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)，制約著制度長效落地。在建議中，李麗娟教授歸納了五大“痛點”：資金籌集難、管理不規(guī)范、老舊小區(qū)困境、法律保障不足、缺乏長期規(guī)劃。

資金籌集方面，她表示許多業(yè)主對繳納房屋養(yǎng)老金積極性不高，認(rèn)為“購房時已花了大錢”，另外資金來源過度依賴業(yè)主繳費和政府補貼，難以覆蓋龐大的維修需求。此外，老舊小區(qū)因歷史遺留問題，很多既缺乏到位的物業(yè)管理，又無養(yǎng)老金積累，維修資金的缺口尤為突出。

更令人擔(dān)憂的是制度及法律層面的缺失和不完善，比如房屋養(yǎng)老金的管理缺乏統(tǒng)一規(guī)范，管理機構(gòu)不明確導(dǎo)致責(zé)任不清，資金使用透明度也低?！皹I(yè)主往往不知道錢是否花在了刀刃上?！崩铥惥瓯硎?，現(xiàn)行法律法規(guī)對資金的征收、使用和糾紛解決缺乏明確規(guī)定，從而也影響了制度的順利實施。

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破題需從頂層設(shè)計到多元共治

針對上述問題，李麗娟提出一套系統(tǒng)性建議，強調(diào)從頂層設(shè)計入手，完善制度，推動房屋三項制度的落地，以構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的安全管理長效機制。

一是激活“沉睡”資金，科技賦能監(jiān)管。目前，全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，但使用率普遍較低。上海、北京等城市在10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。李麗娟建議修訂《物業(yè)管理條例》，明確維修基金使用規(guī)則，并要求物業(yè)定期公開資金明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。同時，引入第三方審計和建立智慧物業(yè)平臺，借助物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)監(jiān)控資金流向，嚴(yán)懲挪用、濫用行為。

二是提升物業(yè)門檻，引入專業(yè)力量。提高物業(yè)服務(wù)機構(gòu)準(zhǔn)入門檻，建立年審制度，要求物業(yè)具備房屋結(jié)構(gòu)、水電管道等專業(yè)維護資質(zhì)。李麗娟以日本經(jīng)驗為例，建議強制物業(yè)每年對房屋進(jìn)行“體檢”和外立面修繕，同時由街道、業(yè)委會、物業(yè)“三方共管”公共收益資金，科學(xué)制定資金的使用百分比。

三是多渠道籌資，激活社會資本。除業(yè)主繳費外，政府需通過財政補貼、稅收優(yōu)惠補充房屋維修基金。對于老舊小區(qū)，李麗娟建議設(shè)立專項基金賬戶，結(jié)合公共收益、定額繳費和政府補貼多渠道籌資，并通過PPP（公私合營）模式鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造。

四是推行房屋“強險”，構(gòu)建雙重保障。參照“車強險”模式，李麗娟主張立法推行房屋強制保險，按房屋面積設(shè)定繳費比例，形成可持續(xù)的專項資金池，用于意外損壞修復(fù)。同時，推動保險與維修基金結(jié)合，形成雙重保障機制。

要知道，房屋安全是民生底線，更是城市治理能力的體現(xiàn)。從定期體檢到養(yǎng)老金儲備，從保險兜底到法律保障，只有構(gòu)建起全生命周期的房屋安全管理體系，才能讓老房煥發(fā)新生，讓百姓安居樂業(yè)。

談及“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，李麗娟的期待并不止于安全。“質(zhì)量過硬只是基礎(chǔ)，還要經(jīng)濟實用、美觀敞亮，更要節(jié)能減排?！彼J(rèn)為，房屋全生命周期管理應(yīng)與“雙碳”目標(biāo)結(jié)合，例如推廣綠色建材、智能節(jié)能系統(tǒng)，從建設(shè)到維護全程降低碳排放。

高質(zhì)量發(fā)展背景下，房地產(chǎn)業(yè)必須滿足和適應(yīng)人民群眾對高品質(zhì)居住環(huán)境的需求，房屋安全需政府、企業(yè)、業(yè)主共同參與。隨著試點經(jīng)驗推廣和制度完善，“定期體檢+養(yǎng)老金+保險”的三支柱模式，有望成為破解“房屋老齡化”的關(guān)鍵。

“讓每一棟房子‘健康長壽’，才能托起百姓‘穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?。”李麗娟教授表示。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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